Cobro de Expensas a Deudores Morosos
Curso Gratuito sobre el Cobro de Deudas por Expensas que están en Mora.
Eddy Gustavo Mendez Rodriguez
6/7/20264 min read
Cobro de Deudores Morosos en Propiedad Horizontal
El cobro de expensas no debe convertirse en una pelea entre vecinos, sino en un proceso administrativo, documentado, progresivo y respetuoso del debido proceso.
1. Introducción
El cobro de expensas en Propiedad Horizontal no debe tratarse como una confrontación entre vecinos, sino como un proceso administrativo serio, documentado y ordenado. En Bolivia, la Propiedad Horizontal se encuentra regulada por la Ley de Propiedad Horizontal y por el Código Civil, particularmente en los artículos 184 al 200. Bajo este régimen, cada propietario tiene derechos sobre su unidad privada, pero también obligaciones respecto a los gastos comunes necesarios para la administración, conservación, mantenimiento y funcionamiento del edificio o condominio.
Cuando un copropietario deja de pagar sus expensas, no solo genera una deuda individual. También afecta la seguridad, limpieza, mantenimiento, ascensores, áreas comunes, proveedores y la estabilidad económica general del condominio. Por eso, cobrar no es un acto de presión indebida; es una obligación administrativa para proteger los bienes comunes, la convivencia y el valor patrimonial de todos.
2. Primer paso: información clara y confiable
Ningún proceso de cobranza puede ser eficiente si la administración no cuenta con información actualizada. El primer paso es ordenar el registro de propietarios, unidades, teléfonos, correos electrónicos, estados de cuenta, cuotas ordinarias, cuotas extraordinarias, multas aprobadas, pagos efectuados y saldos pendientes.
Sin información clara, cualquier cobranza se vuelve informal, débil y fácil de cuestionar. Por el contrario, cuando la deuda está correctamente respaldada, la administración puede actuar con mayor seguridad, transparencia y legitimidad frente al Directorio, la Asamblea y los propios deudores.
3. Segundo paso: estados de cuenta individuales
Cada copropietario debe conocer con precisión cuánto debe, desde cuándo debe, por qué conceptos se generó la deuda y cuáles son los medios habilitados para pagar. Por eso, es fundamental emitir estados de cuenta individuales, actualizados y comprensibles.
La comunicación debe ser respetuosa, directa y verificable. Se recomienda enviar avisos por WhatsApp, correo electrónico y, cuando corresponda, mediante carta formal o notificación escrita. La finalidad no es hostigar al propietario, sino dejar constancia de que fue informado adecuadamente sobre su obligación pendiente.
4. Tercer paso: gestión preventiva
Muchos propietarios no pagan por olvido, desorden, falta de información o dificultades temporales. Por eso, antes de iniciar medidas más formales, la administración debe aplicar una gestión preventiva: recordar vencimientos, enviar avisos de cobro, facilitar pagos por transferencia o QR y mantener canales abiertos para consultas.
Una buena administración no espera a que la deuda crezca. Actúa de manera temprana, constante y organizada. Mientras más rápido se detecta la mora, más fácil resulta recuperarla sin conflicto.
5. Cuarto paso: cobranza progresiva y documentada
Cuando la deuda ya se convierte en mora, corresponde iniciar una cobranza progresiva. Primero puede enviarse un recordatorio cordial. Luego, una notificación formal. Posteriormente, se puede convocar al propietario a regularizar su situación mediante un plan de pagos.
Es importante diferenciar dos aspectos: el artículo 1509 numeral 3 del Código Civil Boliviano se refiere a la prescripción bienal de pagos periódicos; en cambio, la interrupción de la prescripción debe analizarse conforme a las reglas de interrupción previstas por el propio Código Civil, especialmente los actos que constituyen en mora al deudor. Por eso, toda notificación debe ser redactada cuidadosamente y, cuando corresponda, revisada por asesor legal.
Si se acuerda un plan de pagos, este debe quedar por escrito, con fechas, montos, forma de pago y consecuencias por incumplimiento. Para que tenga mayor fuerza probatoria o ejecutiva, debe efectuarse el reconocimiento de firmas u otra formalidad legal aplicable.
6. Errores frecuentes que deben evitarse
La cobranza debe ser firme, pero profesional. Las Directivas y Administraciones deben evitar acciones de hecho que puedan vulnerar derechos fundamentales o generar responsabilidad para el condominio.
Entre los errores más frecuentes se encuentran: cortar servicios básicos como agua, luz o internet; bajar la presión o caudal del agua potable; publicar nombres, apellidos y montos adeudados en pizarras o carteles; restringir el uso de elementos comunes esenciales como ascensores, pasillos, escaleras, lavanderías, tendederos, parqueos, portón eléctrico, barreras o molinetes; entorpecer la recepción de correspondencia, visitas o deliverys; impedir mudanzas; negar información al copropietario moroso; o enviar cartas con amenazas de restricciones, acciones de hecho o medidas que no correspondan.
Estas prácticas pueden generar más conflicto que solución. La administración debe actuar con respaldo documental, respeto al debido proceso y orientación profesional.
7. Informe a la Asamblea y autorización de acciones legales
Cuando la deuda persiste pese a los recordatorios, notificaciones, convenios y oportunidades de pago, corresponde informar a la Asamblea sobre la situación económica general y solicitar la autorización para iniciar las acciones legales necesarias.
La información debe presentarse con cuidado, sin exposición innecesaria ni lenguaje ofensivo. El objetivo es precautelar la solvencia económica del condominio, no castigar públicamente al deudor. La Asamblea debe conocer el impacto de la mora en los servicios comunes y decidir las medidas institucionales que correspondan.
8. Documentación mínima para preparar el expediente
Antes de iniciar una acción formal, la Directiva y la Administración deben preparar un expediente ordenado. Como base, se recomienda contar con los siguientes documentos:
1. Acta de Asamblea de designación del Directorio o Administrador.
2. Poder del representante legal, si corresponde.
3. Acta de Asamblea donde se aprobó el presupuesto anual y su distribución.
4. Acta de Asamblea que autoriza el inicio de acciones legales.
5. Escritura de constitución y Reglamento Interno del edificio o condominio.
6. Folio Real actualizado de cada deudor.
7. Notificaciones formales enviadas.
8. Liquidación actualizada de la deuda.
Un expediente incompleto debilita la recuperación. Un expediente ordenado fortalece la posición del condominio.
9. Conclusión
El cobro efectivo de deudores morosos requiere tres elementos esenciales: orden administrativo, comunicación formal y diligencia. Un condominio que cobra bien, administra mejor. Y una administración profesional no solo recupera dinero: también recupera confianza, paz social, capacidad de mantenimiento y valor patrimonial para todos los copropietarios.
La mora debe tratarse con seriedad, sin improvisación.
Cobrar correctamente es administrar con responsabilidad.
Autor: Eddy Gustavo Mendez Rodriguez
Representante Legal de SABIC
Secretario de SOPRADCON